7月24日，國內聯合辦公新秀無界空間在朝陽大悅城分店舉行1周年慶生會，期間發布了《無界空間藍皮書》。
《無界空間藍皮書》
《無界空間藍皮書》(以下簡稱藍皮書)共分為4個部分，包括主流辦公場地選擇、聯合辦公行業標準、管理系統、聯合辦公服務等內容，據無界空間創始人萬柳朔(Randy)介紹，由于聯合辦公在近幾年的辦公場地市場中剛剛出現，目前尚無行業標準，市場教育和企業接受度更需要時間，所以通過書中首次披露無界空間對設計、選址、施工、功能等方面的評分系統，形成一套獨創的聯合辦公行業標準，以不斷提升產品體驗與行業價值，“希望與同行伙伴一起教育市場，讓聯合辦公業態被更多的潛在客戶所接受。”
主流辦公場所選擇
藍皮書中透露，目前的辦公室租賃市場主要存在寫字樓、民居(含商住兩用)、孵化器、聯合辦公幾種主流產品供應。
1、寫字樓數據
以北京為例，近年來，超甲級、甲級、乙級寫字樓的供應增減各有不同，隨著北京市區土地資源的稀缺及地價的上漲，北京寫字樓也呈現出由核心區向城郊區域外溢的趨勢，豐臺、亦莊、通州等區域寫字樓供給和需求與日俱增。
數據統計，北京、上海2016年Q2寫字樓平均有效凈租金環比有所下降。其中，北京核心商圈甲級寫字樓平均有效凈租金將近370元每建筑平方米每月，而亞奧和亦莊等新興商圈甲級寫字樓每建筑平方米每月均價則僅為260元左右;上海Q2核心商圈甲級寫字樓有效凈租金為305元每建筑平米每月，浦西部分甲級寫字樓平均租金不足240元每建筑平方米每月。
綜合來看，租用寫字樓作為辦公場所仍是目前對主流的選擇，但隨著寫字樓租金的不斷上漲，對企業來說，也會形成較大的成本壓力。
2、居民樓(含商住兩用)租賃概況
由于商務寫字樓租金較高，一些中小型企業特別是一些初創型企業也會考慮租用居民樓作為辦公場所。一般而言，租用居民樓作為辦公室，其租金、物業費、水電寬帶等往往比寫字樓便宜一半甚至數倍以上。加之在民宅辦公，水電空調等使用時間不受物業限制，居民樓辦公這一現象在全國各個地區都普遍存在。
不過，在居民樓辦公也存在諸多問題，全國各地雖規定不一，但都不同程度的存在對居民樓辦公的限制。一方面，很多城市不允許將純住宅改為經營性用房，另一方面，即使一些城市或區域允許，但需取得物業、居委會及所有業主的書面同意，其難度可想而知。比較重要的一點是，大部分純住宅用途的居民樓無法注冊成立公司。
此外，對企業自身而言，在居民樓辦公本身也存在諸多問題，主要有：
(1)面試招聘：初創公司招聘相對于大企業來講比較困難，地點偏僻、交通不便等因素更會大大增加招聘成本。
(2)客戶拜訪、商務洽談：居民樓會給人不正規之感，降低公司的資質和可信度。
(3)員工安全感與歸屬感：部分小區業主會因為搶電梯、衛生、吸煙等因素與租房企業產生矛盾，甚至有物業僅允許租房企業員工使用指定電梯等情況出現，導致企業員工感受不佳。
3、關于孵化器
從租金來看，孵化器的主要盈利來自于對創業團隊投資回報而非空間租金，因此，對于成功入選的創業團隊而言，往往只需支付很低的租金甚至免費入駐。
但從地理位置來看，孵化器并非主流辦公形式，特定品牌孵化器布點較少，因此入駐孵化器通常便意味著給該公司留下的辦公地理位置選擇不多。
從配套上來說，孵化器具有完整的創業服務配套設施，如專業的管理、工商稅務法律、招聘和技術團隊，以及VC對接等，而在硬幣的另外一面，創業者也不得不進行某些妥協，出讓部分股權便是一種常見的方式。
4、新崛起的聯合辦公
整體而言，聯合辦公的形式介于寫字樓與孵化器之間：私密性不如傳統寫字樓，但租賃方式更為靈活，小團隊短租成本更低;相比孵化器，聯合辦公雖無法提供專業的創業項目服務，但辦公環境卻更佳，入駐企業與聯合辦公空間是客戶與服務提供者的關系，具備更多自主性。有數據顯示，國內的聯合辦公空間已多達2300個。
與孵化器不同，國內聯合辦公空間的主要收入來自于租金，從辦公環境和配套設施上看，其地理位置、辦公環境以及設施絲毫不遜色于一些甲級寫字樓，并且從設計上來看往往更具特色。軟性服務上，聯合辦公空間也引入了一大批企業服務合作伙伴，幫助入駐企業解決工商注冊、稅務法律等問題。部分聯合辦公空間同樣也提供融資對接、培訓等服務。
除此之外，作為新崛起的辦公場所，聯合辦公具有天然的優勢包含：空間共享、彈性的租賃方式、創業團隊的內部資源互惠等。
拍攝于——無界空間|朝陽大悅城店
聯合辦公行業標準
據了解，目前無界空間在北京已開設6家分店，全部自主設計、施工及運營，Randy表示，到2016年底這個數字將增加到10家。Randy認為地產行業是一個分散型市場，不可能一家通吃，“譬如在地產行業有足夠影響力的某巨頭，它的市場份額仍不到1%”，Randy由此判斷聯合辦公的機會很大，同時希望同行業內企業間能夠一起合作促進辦公場所市場的改良與進化，“我們總結出一套獨創的聯合辦公行業標準后，發布了《無界空間藍皮書》，是希望與同行共同進步，一起把這個領域做好。我本人在國外的生活、工作經歷告訴我，合作應該是一件一加一大于二的事”，Randy如此表示。
1、設計標準：不僅要滿足傳統辦公空間功能，更要在其基礎之上設計出新的環境體系，模糊辦公與生活之間的界限，使空間成為一個充滿生機的結合了辦公及生活、交流的空間，即在辦公地點找到家的感覺：既擁有像在家中書房、臥室一樣的私密角落，如辦公區卡座、沙發、休息區、膠囊床、階梯臺階等，又擁有如同家中客廳一樣交流區域，如階梯活動區、咖啡吧、開放工位等等。
拍攝于——無界空間|望京南店
2、選址標準：包括地理位置、商業價值、空間形態、價格等標準。僅以地理位置為例，便捷性是聯合辦公空間選址標準中權重最高的一項，如距離地鐵站等交通樞紐步行10分鐘地理范圍內。
3、商業價值：聯合辦公空間選址的第二個基本原則是要接近各主流商圈，借助其區位優勢挖掘更多商業潛能。從時間空間兩個維度以發展的眼光預測出具有潛力的區域，抓住先機從而獲得更大的商業價值。
4、空間形態：包括面積、層高、空間使用率、價格等因素。如面積選擇方面，無界空間在對所在城市相關行業調研后認為，2000-3000㎡的面積所具有的商業潛能更大。這個面積區間的場地，可控制工位400～600左右，人數適中;既有足夠大的空間能滿足團隊的快速擴張需求，又能滿足空間本身的快速招商需求。另外入駐團隊內部資源與服務足夠形成閉環;同時運營管理的成本也相對低。
5、施工標準是細節較多的一環，包括通風及取暖、采光、隔音、環保環保等。如通風設計比較合理的做法是，主體結構如有對流風，在考慮風向的同時，要將通風最好的地方放在面積最大、人最多的辦公區域，另外在封閉獨立空間設置新風系統。為確保整體空間的冷熱度，暖通系統除了要考慮空調暖氣及通風口的設置、保證室內恒溫及使用者舒適度之外，還要滿足設計美感。
除此上述標準之外，藍皮書還對聯合辦公管理系統、聯合辦公服務標準等方面進行總結，據Randy介紹，無界空間在選址、設計等方面有嚴格的打分標準，80分以上才考慮著手去做，“比如，便捷性是無界空間在選址標準中權重最高的一項，盡管考量此項有時候會犧牲一些空間的利益，比如拿下場地的租金更高，但對入駐團隊來講節省交通成本和招聘成本，對空間的歸屬感和體驗更好，長遠來看對入駐團隊和聯合辦公行業來講利大于弊。我們愿意在行業內公布這些標準，是希望大家一起把聯合辦公這個新業態做到更好。”
關于無界空間
2015年以來，聯合辦公的概念開始在國內興起。與不收租、只入股的投資型孵化器不同，聯合辦公的模式相反，即以租金為主要收入，不參與入駐企業的股份。
無界空間聯合創始人萬柳朔(Randy)(右)與韓昕锜(Kaye)(左)
目前，無界空間的商業模式是：收入來自于租金，增值的軟性服務低價透明，甚至完全免費。(免費項目包含水、電、寬帶、打印、會議室、健身房、游戲室、淋浴房、活動區、休息區、膠囊床位等)
2015下半年資本市場降溫的大環境下，無界空間從2015年7月第一個空間開幕到現在共1年時間，先后獲得來自經緯中國、梅花天使、青山資本、艾想、創業最前線、優客工場等機構3輪融資，并在北京開設6家分店。問及原因，無界空間創始人Randy稱，“對所有創業企業來說，身處資本寒冬中，優秀的企業跑在前面，反而更容易被資本市場發現。”
