無論是2016年熱播的電視劇《歡樂頌》還是此前的情景劇《愛情公寓》，演繹的都是年輕人在品牌公寓里過著豐富而體面的小日子。近年來，品牌公寓由小眾的海歸高管下沉到相對大眾化的白領人群，是消費升級的典型產物，對于愿意以工資的三分之一用來交房租的白領來說，從群租房過渡到品牌公寓再買房，是相對理想的遷徙路線。

　　7月初，58集團CEO姚勁波在中國品牌公寓高峰論壇上表示:“根據58同城的數據，中國的房屋空置率超過25%，保守估計，未來中國會有20%的人租住在有標準服務的品牌公寓。”其言外之意是，
長租已變成一個存量市場，開發商暫未出售或自持的房子、業主用來投資的房源等，很多都會被專業的租賃團隊打包為公寓產品出租。另據58集團《租房行業研究調查報告》顯示，全國租房市場規模早在2013年已達2.5萬億元，并正處于指數級增長的初期階段。旺盛的消費需求、相對充足的貨源，再加上購租并舉的宏觀政策導向，使得長租公寓成為繼房地產之后的國內又一個萬億級市場。

　　近兩年，風險投資投放在長租公寓上的項目有20余個，總投資規模達40億元人民幣，目前在運營的品牌公寓融資多在天使輪、A輪和B輪，魔方公寓在C輪融資近3億美金。當前品牌公寓的房源大體可分為租用零散業主房源或整租整棟物業，以及自建或收購整棟物業，這與職業房東(小B房源經營者)的性質有些相似，只是在規模、管理、服務能力方面存在差距。

　　品牌公寓能玩多大，取決于能否找到合適的SaaS

　　公寓租賃業務其實是苦活、臟活、累活、雜活，從房源收集及評估到簽訂租借合同(一般公寓與業主前長租期限為6年左右)，從對房源進行重新的設計及裝修(一般新房長租需設計，業主房源須改裝)到線上線下的營銷與推廣，再到公寓日常的物業服務、租客管理等全流程，庶務龐雜、事無巨細，絕非小型職業房東的工作量所能比擬。

　　一些房源較多的品牌公寓公司，如自如、青客、優客逸家等都組織技術人員定制內部的全流程系統，類似于酒店業使用的PMS(Property
Management
System，酒店管理系統);更多的公寓管理公司是使用免費或收費的公寓租賃業務管理SaaS(Software-as-a-Service，軟件即服務)系統，如好好租、公寓管家、寓小二等，但都未能形成較大的使用規模和明顯趨勢，究其原因，適用性不足是這些SaaS系統普遍面臨的主要問題。

　　做公寓管理SaaS全業務流程的節點達上百個，并且標準化的產品要滿足各個不同公寓的經營狀況，因而產品經理既要把線下業務場景用清晰的產品邏輯梳理出來，又要保證產品的路徑清晰和“傻瓜式”操作體驗，目前既懂公寓業務，又懂產品設計的跨界人才極度稀缺，市面上實用的SaaS非常難得。

　　好用的SaaS要解決公寓公司最關切的財務、房源、合同等業務上的痛點。比如在財務管理方面，能否線上催租，為業主及時轉賬、墊付和攤派水電費、燃氣費、物業費以及網費、保潔費、維修費，返退押金等;在租務管理方面，要對集中式與分布式房源、租客整租還是合租進行拆分，需對合同約定的押付方式及租客身份信息快速登記和查詢，租客的入駐時間、交租時間、到期時間等數據，更需要進行詳細登記以及快捷查詢、處理。

　　針對SaaS1.0階段主要使用
PC版而非移動端、大多簡單還原線下業務而沒有主次、標準SaaS系統與既有的公寓PMS之間未打通、缺乏流量入口和展銷平臺等問題，房總管的公寓租賃業務管理SaaS系統功能齊備、流程清晰，不僅打通供需兩端，為B端房源提供用戶版交易平臺的流量入口，且完全基于移動端進行操作，既降低了操作門檻，更擴展性地支持職業房東與品牌公寓以短視頻、直播等形式上傳房源信息，在SaaS系統中實時進行內部管控和對外展銷。2.0階段的SaaS系統，將幫助公寓管理公司逐步規范化管理、精細化運營、平臺化銷售，成為公寓運營的標配。

　　為何公寓市場至今缺乏一個交易平臺?

　　筆者李星在《去中介化大幕拉開，為何二房東可以挑大梁?》一文分析，在C端(個體房東)的非標準房源上，互聯網信息平臺與傳統房屋租賃中介機構分別壟斷了流量和房源，讓租客難以擺脫糟糕的租房體驗。有鑒于此，為了避免房屋損壞或倒手轉租等風險，在責、權、利上更加清晰，越來越多的業主會把房源交給職業房東團隊或品牌公寓公司長期打理。事實上，品牌公寓是具備較高標準化的房源，裝修賣相好、服務到位;以購買力旺盛的80后、90后為租房主力的消費群體，更愿意選擇品質更有保證的公寓;移動端租房大宗消費及支付氛圍臻于成熟。但目前各個品牌公寓依然各自為戰，至今沒有出現一個類似“天貓”模式的電商交易平臺。

　　長期以來，無論是個體房東、中介公司還是職業房東，大都依賴58的信息平臺導流并付費置頂。58同城就是看準了房源大B化發展趨勢，發布了“1到N+”戰略，明確把“房產”，主要是長租的品牌公寓作為裝修(土巴兔)、家政(58到家)、消費金融(58金融)流量閉環的“火車頭”，筆者在北京看到“58品牌館”、“租房節”等樓宇廣告已全面開打。不難窺探出58集團試圖借助品牌公寓崛起風口，從信息平臺向交易平臺轉型，最終打通房產后市場產業鏈的急切。但58集團的優勢在房源信息及租客的流量上，弱點則是缺乏公寓租賃業務SaaS平臺以連接品牌公寓公司進駐，這直接制約了品牌公寓的房源批量導入。

　　與此路徑不同的是，房總管通過公寓租賃業務管理SaaS系統實現房源的錄入、查詢、統計、提醒、員工限權、營銷展示、交易支付、消費金融等一體化，既支持上傳離散式職業房東房源，又支持超大型、分布式、多管理層級的品牌公寓進駐;在交易端，租客可以挑選品牌公寓(類似天貓模式)，也可以直租C端房源(類似淘寶模式)，形成了后端的SaaS公寓租賃業務平臺與前端B2C+C2C交易平臺的混編模式，看來房總管的野心是要做出一個“房屋租賃業的阿里巴巴”。

　　此外，魔方金服與青客公寓、水滴公寓、未來域等長租白領品牌公寓戰略合作，以“租約證券化”的方式為公寓公司籌集資，投資人可享有最高10%左右的年化收益。不過平臺仍得倚靠公寓租賃SaaS系統才能監測到公寓的盈虧狀況，近兩年很多試圖直接以房產金融切入品牌公寓市場的團隊，也都在悶著頭研發SaaS。

　　“SaaS+交易平臺”迎來大風口，得SaaS者得天下

　　從公寓租賃業務SaaS在品牌公寓市場扮演的關鍵角色上，可以對“企業服務”(To B市場)以管窺豹：

　　(1)SaaS不是去某個項目定制一套系統，而是行業內通用、標準化的產業;

　　(2)SaaS為B端用戶做好服務，租賃業務SaaS是為職業房東(小客戶)和品牌公寓(大客戶)服務的，目的是為了提升管理效率，降低人力、物力成本;

　　(3)SaaS優勢在于無需專人維護，系統(基于云服務)自動升級，且有大數據技術支撐;

　　(4)To B與To C并非不相干的領域，而是一個密切聯動的系統，最終都要為C端用戶傳遞價值。

　　在公寓租賃市場，只有SaaS系統沒有交易平臺，后端商品上傳了沒有銷售，還得去58刷帖或者自建App導流;而只有交易平臺，沒有SaaS系統，大量的真實出租房源的供給也就成了問題。

　　從電商的維度來審視“SaaS+交易平臺”的價值，阿里巴巴先前的中國黃頁、1688等是做To
B業務，由于解決不了賣家銷售的問題，不得不起用淘寶交易平臺;再組建數千名地推人員在江浙福建廣東一帶拉服裝、鞋帽等廠家進駐阿里巴巴的SaaS系統中上傳商品，商家后臺的SaaS中還可以進行出庫單管理、物流配送管理、財務管理及支付明細(后逐步成為支付寶)、客戶溝通管理(后開發出阿里旺旺)、評價管理、流量數據分析、營銷推廣(從淘寶直通車到如今的阿里媽媽)等全產業鏈管理。

　　而當前的品牌公寓市場主要的大B貨源端的變現渠道各不相同：(1)房產經紀公司轉型租房O2O，如鏈家旗下的自如友家、自如寓，我愛我家旗下的相寓，主要依靠網站和App導流;(2)風投看中的潛力股互聯網品牌公寓如魔方公寓、蘑菇公寓、青客等主要自建商城;(3)地產開發商自建公寓如泊寓、保利世貿公寓，是傳統地產業務的延伸;(4)連鎖快捷酒店涉足公寓業態，如珀濤酒店的窩趣輕社區、如家的逗號公寓，為短租酒店業態的補充。

　　筆者不禁要問，既然這些品牌公寓在價格、裝修、配置上已屬于“標品”了，為何不運用統一的SaaS系統進行公寓租賃業務管理呢?!只有通過SaaS才能激活公寓管理中的房源、設計、裝修、租務、財務、支付、消費金融(租客分期貸、品牌公寓裝修貸)等供應鏈，并且同步進行出貨和展銷。租客在前端交易平臺中出租了一套房，在后端就會自動下架一套房源，從而改變了目前互聯網信息平臺普遍存在“虛假房源”信息泛濫問題。

　　如同天貓品牌館一樣，基于SaaS+交易平臺，各個公寓可以獲得品牌曝光、開旗艦店完整上傳公寓標品;用戶在平臺依據地段、價格、品牌風格等維度搜索房源;而業主也更放心把更多的房源交由有知名度的品牌公寓公司打理。一旦SaaS與交易端打通，公寓方除了提升成交率以外，還可以利用平臺數據隨時調整出租價格、組織促銷活動，并根據用戶偏好優化出租公寓產品，為特殊人群做細分的品牌公寓。平臺方的盈利模式則與電商模式大體相似，并依據租賃大數據，提供裝修、搬家、保潔、保姆、金融等長尾服務。

　　不能否認的是，長租公寓市場屬于重資產投入、現金回流周期相對較長，目前實現盈利的品牌公寓企業還很少。萬事俱備，只欠東風，整個行業若想駛向快車道，必須依托互聯網的力量，一方面運營SaaS系統等提升公寓租賃業務運營水平，另一方面亟需公寓領域交易平臺出現，二者互聯互通才會最終帶來的長租公寓市場的多贏與騰飛。