富力地產(chǎn)董事長(zhǎng)李思廉：收購(gòu)萬(wàn)達(dá)酒店是“碰巧”，未來(lái)有機(jī)會(huì)將把酒店業(yè)務(wù)拆分上市。

　　據(jù)悉，富力地產(chǎn)和中渝置業(yè)聯(lián)合接盤了萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)交換合同但最終放棄的倫敦市中心大型開發(fā)地塊Nine Elms
Square，這是富力第二次接盤萬(wàn)達(dá)的項(xiàng)目。

　　第一次是在2017年7月，富力以斥資199.06億元買下萬(wàn)達(dá)77家酒店，富力地產(chǎn)考慮今后投資開發(fā)的商業(yè)中心及影城全部委托萬(wàn)達(dá)商業(yè)和萬(wàn)達(dá)電影管理。雙方也同意今后繼續(xù)在文旅項(xiàng)目、電影等多個(gè)領(lǐng)域全面戰(zhàn)略合作。

　　對(duì)于富力收購(gòu)萬(wàn)達(dá)酒店，在8月22日富力的年中報(bào)業(yè)績(jī)會(huì)上，富力董事長(zhǎng)李思廉表示，收購(gòu)萬(wàn)達(dá)酒店只是偶然碰上的，雙方洽談的也很快，7月14、15號(hào)在談，19號(hào)就簽訂了合約。

　　富力的兩次出現(xiàn)總是恰到好處的在最后緊要關(guān)頭，而且都與萬(wàn)達(dá)有關(guān)，難免讓人好奇，這真的是偶然碰上的嗎?萬(wàn)達(dá)和富力到底是什么關(guān)系?其中會(huì)不會(huì)存在一些抽屜協(xié)議?

　　富力的“小目標(biāo)”

　　富力地產(chǎn)在2007年曾被稱為“華南五虎”之首，位居房地產(chǎn)業(yè)第四。然而現(xiàn)如今同期的萬(wàn)科、恒大、碧桂園都已突破了3000億的大關(guān)，朝著萬(wàn)億級(jí)目標(biāo)進(jìn)發(fā)時(shí)，富力地產(chǎn)至今還在為突破千億銷售額奮斗。

　　發(fā)力酒店業(yè)務(wù)

　　對(duì)于富力收購(gòu)萬(wàn)達(dá)酒店，先是萬(wàn)達(dá)急于擺脫重資產(chǎn)，融創(chuàng)對(duì)酒店項(xiàng)目缺乏興趣，而酒店發(fā)展是富力的重要戰(zhàn)略之一，所以富力拿下這個(gè)項(xiàng)目也是必然的。這也使得富力躋身成為“全球最大五星級(jí)酒店業(yè)主”。進(jìn)一步擴(kuò)大了旗下的酒店業(yè)務(wù)，增加優(yōu)質(zhì)的投資物業(yè)經(jīng)營(yíng)收益，實(shí)現(xiàn)多元化的產(chǎn)業(yè)布局。

　　在今年的業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上，李思廉表示，富力今年的銷售目標(biāo)從730億元提升到800億元，明年的銷售額預(yù)計(jì)將達(dá)到1280億元至1380億元之間。并且上述銷售額均指的是權(quán)益銷售，只計(jì)算富力的那部分。照目前的進(jìn)程發(fā)展，富力明年將會(huì)有50%的規(guī)模增長(zhǎng)，為了與銷售目標(biāo)和銷售策略保持同步，公司在新增土地儲(chǔ)備上也加大了投入。上半年，富力新增土地權(quán)益金額為316億元，同比增長(zhǎng)5倍;新增土地權(quán)益總面積為1140萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)約7倍。與2016相比，不論是金額還是面積都遠(yuǎn)高于去年，其中拿地總面積幾乎是去年全年的2倍。此外，上半年新增土地均價(jià)為2800元/平方米，較2016年土地均價(jià)低19%，拿地成本有所降低。

　　進(jìn)軍海外市場(chǎng)

　　富力地產(chǎn)發(fā)布的2017年半年業(yè)績(jī)顯示，截止2017年6月30日，富力地產(chǎn)營(yíng)業(yè)額為204.1億，同比下降8%;純利潤(rùn)為24.8億，毛利率和純利率分別達(dá)36.2%及12.2%。實(shí)現(xiàn)協(xié)議銷售金額388.1億，同比增長(zhǎng)30%，但海外項(xiàng)目只有13.9億元，只占到總銷售額的0.4%，用“九牛一毛”來(lái)形容最恰當(dāng)不過(guò)了。但是，就今年富力在海外的一系列動(dòng)作來(lái)看，李思廉也打算讓富力的海外項(xiàng)目的銷售額更進(jìn)一步。

　　8月21日，富力地產(chǎn)和中渝置地聯(lián)手收購(gòu)倫敦市中心九榆樹新區(qū)地塊，總交易為4.7億英鎊，此地塊占地10.2英畝(約4萬(wàn)平方米)，緊挨著萬(wàn)達(dá)第一個(gè)項(xiàng)目倫敦
One，以及之前收購(gòu)過(guò)的Vauxhall Square。這次項(xiàng)目交易完成之后，富力地產(chǎn)在九榆樹地區(qū)持有的地塊面積，總共為13.6英畝。

　　富力此次收購(gòu)英國(guó)地塊，也是按照與萬(wàn)達(dá)的合作協(xié)議，萬(wàn)達(dá)負(fù)責(zé)規(guī)劃制定意向，由富力來(lái)主要投資、建設(shè)。據(jù)悉，萬(wàn)達(dá)本計(jì)劃在這一地塊上建設(shè)一棟51層的住宅高樓、兩棟36到46層之間的住宅公寓樓，總共供應(yīng)大約1900套公寓，其中5%為政府福利房。

　　除此之外，今年富力還在英國(guó)收購(gòu)了兩個(gè)項(xiàng)目：

　　3月22日，富力以6000萬(wàn)英鎊的價(jià)格，收購(gòu)了位于南倫敦克洛伊登的雀巢總部大樓地塊和其附近的地塊，據(jù)了解，這是富力在英國(guó)開發(fā)的首個(gè)住宅公寓項(xiàng)目。之后富力將進(jìn)行投資開發(fā)，計(jì)劃建造1000套住宅公寓，項(xiàng)目總價(jià)值約為5億英鎊。

　　4月5日，僅僅半個(gè)月之后，富力再度以1.58億英鎊的價(jià)格，從英國(guó)地產(chǎn)上市公司CLSHoldings拿下了位于倫敦一區(qū)，占地3.4英畝約1.38萬(wàn)平方米的Vauxhall
Square地塊。

　　對(duì)于投資英國(guó)地產(chǎn)，富力方面表示，海外市場(chǎng)發(fā)展迅速，且土地價(jià)格、利潤(rùn)率都比較合適，相對(duì)于國(guó)內(nèi)投資風(fēng)險(xiǎn)亦較低，有利于推動(dòng)集團(tuán)業(yè)績(jī)的增長(zhǎng)，同時(shí)，也能大力提高富力的整體競(jìng)爭(zhēng)力。

　　早在四年前富力就一開始布局海外業(yè)務(wù)，2013年底斥資85億元加碼馬來(lái)西亞后，又在澳大利亞收購(gòu)了5個(gè)項(xiàng)目。

　　羽化財(cái)經(jīng)認(rèn)為，雖然富力地產(chǎn)制定了雄心勃勃的海外市場(chǎng)拓展計(jì)劃，不過(guò)，由于宏觀大環(huán)境改變，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)成交量下滑，市場(chǎng)政策限嚴(yán)等因素，富力地產(chǎn)此時(shí)加速海外擴(kuò)展的風(fēng)險(xiǎn)不言而喻。李思廉錯(cuò)過(guò)了黃金十年，此時(shí)再加速海外市場(chǎng)投資，富力的資金鏈能否跟上收購(gòu)的節(jié)奏?

　　負(fù)債1966.66億元，富力還是“負(fù)力”?

　　據(jù)了解，目前富力地產(chǎn)的主營(yíng)業(yè)務(wù)包括：物業(yè)發(fā)展、物業(yè)投資、酒店運(yùn)營(yíng)和其他業(yè)務(wù)。

　　物業(yè)發(fā)展：根據(jù)年中期業(yè)績(jī)報(bào)告顯示，富力實(shí)現(xiàn)182.35億元的業(yè)務(wù)收入，同比減少11.03%，導(dǎo)致富力地產(chǎn)整體營(yíng)業(yè)收入下滑，不過(guò)業(yè)務(wù)凈利潤(rùn)實(shí)現(xiàn)22.73億元，同比增長(zhǎng)9.78%。

　　物業(yè)投資：業(yè)務(wù)收入實(shí)現(xiàn)了4.48億元，同比增長(zhǎng)11.92%，但凈利潤(rùn)下降了14.2%至5.95億元。

　　酒店運(yùn)營(yíng)：酒店運(yùn)營(yíng)從2014年起，一直處在虧損狀態(tài)，雖然今年業(yè)務(wù)收入實(shí)現(xiàn)7.51億元，同比增長(zhǎng)13.08%，但還是未能實(shí)現(xiàn)盈利。富力表示，今年收購(gòu)萬(wàn)達(dá)酒店讓公司重拾酒店業(yè)務(wù)的發(fā)展，未來(lái)兩至三年，會(huì)增加人才和資源的投入，改善經(jīng)營(yíng)，計(jì)劃在未來(lái)歸屬業(yè)主的利潤(rùn)可以有30%至50%的增長(zhǎng)。從富力的凈利潤(rùn)業(yè)績(jī)來(lái)看，除了物業(yè)發(fā)展有所增加以外，其它業(yè)務(wù)板塊仍有待提高。

　　富力地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)和投資活動(dòng)現(xiàn)金流，從2012年到2016年連續(xù)五年為負(fù)。不過(guò)，融資活動(dòng)中產(chǎn)生現(xiàn)金流，分別為38.47億元、235.46億元、199.34億元、35.26億元、120.8億元。另外，富力現(xiàn)金儲(chǔ)備為324.2億元，比2017年一季度404.9億元的現(xiàn)金儲(chǔ)備，以及2016年上半年373.4億元的現(xiàn)金儲(chǔ)備都要少。

　　目前，富力擁有總資產(chǎn)資產(chǎn)2436.92億元，負(fù)債為1966.66億元，資產(chǎn)負(fù)債率為80.70%，不過(guò)，雖然2017上半年負(fù)債同比增加了22.81%，至1966.66億元，但是融資成本由6.57%下降至5.04%。

　　不過(guò)這對(duì)于富力來(lái)說(shuō)，負(fù)債雖有提高，但所收購(gòu)的地產(chǎn)處于倫敦市中心，屬于優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，有助于提高富力的收入，同時(shí)此時(shí)以低價(jià)收購(gòu)，也節(jié)省了不少資金費(fèi)用。

　　羽化財(cái)經(jīng)認(rèn)為，此次富力收購(gòu)英國(guó)地產(chǎn)，與萬(wàn)達(dá)的合作更進(jìn)一步是一方面，同時(shí)也擴(kuò)大了市場(chǎng)，完善了海外布局戰(zhàn)略。不過(guò)，目前監(jiān)管對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)加強(qiáng)了調(diào)控管制，而富力卻激流勇進(jìn)，反其道而行之，斥巨資收購(gòu)萬(wàn)達(dá)酒店和增添海外地產(chǎn)。未來(lái)如果富力地產(chǎn)想要IPO上市，酒店資產(chǎn)和海外市場(chǎng)將成為公司發(fā)展的重要板塊，但在加大土地投資和收購(gòu)業(yè)務(wù)后，富力的凈負(fù)債率達(dá)到193%，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)有所加大，未來(lái)的財(cái)務(wù)狀況還需不斷改善，這次機(jī)會(huì)將是富力重回地產(chǎn)行業(yè)第一梯隊(duì)的絕佳機(jī)會(huì)。