虹橋商務(wù)區(qū)距北京遠(yuǎn)洋國際中心超過1200公里，但在真誠的合作面前，距離從來不是問題。昨天，一筆跨越兩地的戰(zhàn)略投資，震動了整個中國地產(chǎn)界。

3月28日，遠(yuǎn)洋資本有限公司（下稱“遠(yuǎn)洋資本”）宣布與紅星美凱龍控股集團(tuán)有限公司簽署合作協(xié)議，雙方將對重慶紅星美凱龍企業(yè)發(fā)展有限公司（“紅星企發(fā)”）及其下屬的紅星地產(chǎn)板塊展開戰(zhàn)略合作。本次遠(yuǎn)洋資本戰(zhàn)略入股紅星企發(fā)獲得18%股權(quán)，股權(quán)轉(zhuǎn)讓對價為人民幣10.3億，入股后雙方將展開進(jìn)一步戰(zhàn)略合作。

一位接近交易的人士稱，這一估值在合理范圍，畢竟這次交易不包括紅星置業(yè)，以及上海吳中路愛琴海等項(xiàng)目，而且也是紅星美凱龍控股的股權(quán)轉(zhuǎn)讓凈收入。

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而就這次合作的其他傳言，上述人士明確指出，遠(yuǎn)洋資本對紅星地產(chǎn)目前就是財務(wù)投資，雙方戰(zhàn)略合作，后續(xù)也會有新項(xiàng)目合作的可能。此外，這次交易并不涉及紅星美凱龍旗下的商業(yè)管理愛琴海業(yè)務(wù)板塊及家居流通的紅星美凱龍股份公司。

兩家公司的業(yè)務(wù)協(xié)同性、互補(bǔ)性較高。紅星地產(chǎn)手握十大IP，并且土地儲備雄厚；遠(yuǎn)洋資本則在融資方面具備優(yōu)勢。

從一個更加宏觀的角度來看，這或?qū)⒊蔀閺?qiáng)強(qiáng)聯(lián)手的又一典范。

頂級IP讓紅星地產(chǎn)成遠(yuǎn)洋資本眼中“香饃饃”

遠(yuǎn)洋資本成立于2013年2月，是專注于從事另類資產(chǎn)管理的專業(yè)機(jī)構(gòu)，業(yè)務(wù)范圍包括不動產(chǎn)投資、私募股權(quán)投資、結(jié)構(gòu)化投資、戰(zhàn)略與創(chuàng)新投資等領(lǐng)域。2020年，遠(yuǎn)洋資本榮獲融資中國“中國最佳全資產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)”、“中國最佳房地產(chǎn)基金管理機(jī)構(gòu)TOP10”等獎項(xiàng)。

那么遠(yuǎn)洋資本為什么會相中紅星地產(chǎn)？

紅星地產(chǎn)的全稱為上海紅星美凱龍房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司，成立于2009年，是以“地產(chǎn)+商業(yè)管理+資產(chǎn)管理”三大業(yè)務(wù)協(xié)同配合，集大型商業(yè)和高端住宅開發(fā)于一體的綜合性開發(fā)商。項(xiàng)目有購物中心、影城、高爾夫會所、星級酒店、精品百貨等多種業(yè)態(tài)。截至到去年底，紅星地產(chǎn)已經(jīng)在全國57座城市布局120多個項(xiàng)目。

根據(jù)CREIS中指數(shù)據(jù)，紅星地產(chǎn)在最近3年的中國房地產(chǎn)百強(qiáng)企業(yè)中，位置均穩(wěn)定在36、37名；在商業(yè)地產(chǎn)百強(qiáng)企業(yè)中，更是連續(xù)8年排名第2。

排名高當(dāng)然是因?yàn)橛袌?jiān)實(shí)的業(yè)績做支撐。紅星地產(chǎn)的銷售合約額從2014年的96億元增長至去年的654億元，6年漲了近7倍！即便遭遇疫情沖擊，依然實(shí)現(xiàn)了37.7%的年復(fù)合增速。

十余年來，紅星地產(chǎn)以“品質(zhì)立身、執(zhí)著匠心”的精神打造出十大頂級IP，包括商業(yè)Mall愛琴海、美學(xué)大宅紅星天鉑、文旅項(xiàng)目夢系列等。

集購物、餐飲、娛樂、休閑、親子等業(yè)態(tài)于一體的精品商場愛琴海已經(jīng)進(jìn)入全國100余城。截止2020年12月，總簽約項(xiàng)目120+，意向簽約80+，管理面積超過1900萬平方米，在營商業(yè)面積400多萬平方米，年服務(wù)消費(fèi)者近2億人次。在數(shù)量保持高增長的同時，質(zhì)量并沒有絲毫下滑，2020年全國已開業(yè)愛琴海項(xiàng)目平均運(yùn)商鋪出租率99%，租金收繳率97%。

在住宅領(lǐng)域，紅星地產(chǎn)的代表作是紅星天鉑。這一頂級住宅品牌起步于2016年，短短幾年已經(jīng)落地30余子。紅星天鉑選址城市核心或高速發(fā)展優(yōu)勢地段，且聚集交通便捷、配套成熟、自然景觀等人們生活所需的各種資源，滿足用戶“一步到位”的購房和生活需求。紅星天鉑同時還是一部獎項(xiàng)收割機(jī)，他們連續(xù)數(shù)年斬獲“中國房地產(chǎn)優(yōu)秀品牌項(xiàng)目”、“房地產(chǎn)住宅項(xiàng)目品牌價值TOP10”等獎項(xiàng)，可以說是同時獲得了住戶和專業(yè)機(jī)構(gòu)的認(rèn)可。

由此可見，這是一次門當(dāng)戶對的聯(lián)姻。遠(yuǎn)洋資本的垂青，無疑再次肯定了紅星地產(chǎn)的行業(yè)地位。

“高筑墻、廣積糧”共鑄企業(yè)合作典范

房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)步入調(diào)整期，新的機(jī)遇與挑戰(zhàn)隨之而來。風(fēng)云涌動，頭部玩家紛紛尋找強(qiáng)力外援，以期在強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手下，找到那把打開未來之門的鑰匙。

早在2015年9月，北京金泰集團(tuán)就與花樣年集團(tuán)簽署了戰(zhàn)略合作協(xié)議。花樣年以全維度、全周期、全業(yè)態(tài)資產(chǎn)管理及資產(chǎn)服務(wù)，協(xié)助金泰集團(tuán)打造卓越的首都城市服務(wù)業(yè)集團(tuán)。

2018年2月，招商局集團(tuán)與碧桂園集團(tuán)簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議。雙方約定發(fā)揮各自優(yōu)勢，在產(chǎn)城融合、創(chuàng)新業(yè)務(wù)和金融資本等領(lǐng)域，構(gòu)建雙贏、可持續(xù)發(fā)展的戰(zhàn)略合作伙伴關(guān)系。

所以從宏觀角度來看，紅星地產(chǎn)與遠(yuǎn)洋資本的這次合作仍是上述趨勢的延續(xù)。

我們注意到，部分媒體將本次交易和紅星控股的債務(wù)問題聯(lián)想到一起，這顯然是過度解讀。實(shí)際上，紅星系在地產(chǎn)領(lǐng)域一直動作頻頻。2020年4月，紅星家具集團(tuán)旗下的廣東弘敏企業(yè)管理咨詢有限公司就從融創(chuàng)手中獲得了11%的金科股份。當(dāng)時有業(yè)內(nèi)資深人士表示，金科側(cè)重于住宅開發(fā)，而紅星美凱龍?jiān)谏虡I(yè)地產(chǎn)的開發(fā)和運(yùn)營上具備優(yōu)勢，因此雙方可以實(shí)現(xiàn)業(yè)務(wù)互補(bǔ)。

由此看來，車建新這次還是以資本為紐帶，整合自身地產(chǎn)資源。

遠(yuǎn)洋資本擁有豐富的資本運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)。2020年，他們成功發(fā)行高級無抵押境外公募美元債券、創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)公司債券、全國首單IDC新型基礎(chǔ)設(shè)施ABS等產(chǎn)品，深受資本市場投資人的廣泛青睞。紅星地產(chǎn)不僅品牌能力突出，而且土地資源豐富。據(jù)不完全統(tǒng)計，自2011年以來，紅星地產(chǎn)僅在華東地區(qū)就拿下了45個商用和住宅用地，面積超過6000畝，主要分布在上海、常州、金華等地。

頂級IP進(jìn)一步加深兩家企業(yè)的護(hù)城河，強(qiáng)化市場地位和競爭優(yōu)勢；豐富的土地儲備和融資優(yōu)勢則為雙方后續(xù)發(fā)展，積蓄了實(shí)力。

如此看來，雙方的整合足可用“高筑墻、廣積糧”六個字形容，或?qū)⒊蔀榛セ莼ダ⒑献鞴糙A的經(jīng)典范例。