9月22日晚間，醫藥流通巨頭九州通發布公告稱，公司醫藥倉儲物流基礎設施公募REITs項目已正式向中國證監會、上海證券交易所提交申報材料。這標志著九州通在資本市場上邁出了進階步伐，正式吹響其醫藥物流資產證券化戰略轉型的號角。

九州通表示，“公募REITs賦能公司，可以幫助公司提升企業形象及品牌價值，有效提振資本市場影響力，顯現公司持有優質醫藥物流倉儲資產的公允價值，進而提升公司的市場價值，實現九州通和公募REITs‘雙上市’平臺的協同共贏。”

發行公募REITs，助推綠色低碳轉型

據悉，九州通公募REITs的產品亮點在于其資產的獨特性和市場稀缺性。公司擁有可入池的醫藥物流倉儲資產及配套設施約300多萬平方米，本次入池資產為武漢市東西湖區醫藥物流倉儲資產，該資產被國家發改委、商務部和中物聯評為全國十大“國家智能化倉儲物流示范基地”，總建筑面積約為17.2萬平方米。這些資產不僅滿足了醫藥行業高標準的倉儲要求，也為投資者帶來了特有的投資機會。

公募REITs作為一種創新的金融工具，通過將不動產資產證券化，為廣大投資者提供了參與大型不動產項目投資的機會。2024年，中國公募REITs市場在政策的積極推動下，實現了顯著的發展。2024年1-9月份，上交所新增已受理含申報狀態的REITs產品共有11只，市場活躍度提升，為九州通REITs等新項目的穩健推出和成長提供了堅實的基礎。

同時，公募 REITs 作為公司重大轉型戰略之一，將實現公司輕資產運營，回籠大量權益性資金，從而推動公司經營業務持續穩定地發展。如經批準，九州通有望成為國內醫藥行業首單發行公募REITs以及湖北省首單民營企業發行公募 REITs 的企業，具有較強的示范效應和積極正面影響。

值得一提的是，8月27日，央行、發改委等八部門發文推動金融支持長江經濟帶綠色低碳高質量發展，提出支持長江經濟帶相關企業符合條件的基礎設施項目發行資產證券化產品和基礎設施領域不動產投資信托基金（REITs）。

作為長江經濟帶綠色低碳的重要參與者，九州通擁有規模龐大的醫藥物流倉儲設施，未來還可通過發行綠色能源公募REITs投向醫藥倉儲資產的光伏建設，不僅能夠實現經濟效益的提升，還能通過減少碳排放為社會帶來環境效益。

自2013年布局光伏發電項目以來，九州通已在全國11個省市建設光伏電站24座，累計裝機容量約16.6兆瓦，年均發電約1,660萬度，減少二氧化碳當量排放約13,628噸；經初步勘察，公司全國自持的倉儲基礎設施空閑屋頂面積資源約100萬平方米（含已建設利用部分），若能夠全部利用并建成并網，預計裝機總容量約90兆瓦，年均發電約9,000萬度。

“雙碳”目標提出后，綠色低碳轉型發展成為大勢所趨，公司擬利用倉庫等設施屋頂空閑面積推廣屋頂光伏項目，不僅能為公司提供清潔的能源解決方案，降低物流運營成本，同時也有望成為醫藥物流行業綠色能源融資的標桿，推動整個行業的可持續發展和資產證券化進程。

簡而言之，九州通的公募REITs項目不僅對公司自身的財務和戰略發展具有重要意義，而且通過綠色低碳轉型，為實現“雙碳”目標做出了積極貢獻，同時也為醫藥物流行業的可持續發展提供了新的思路和模式。

REITs時代東風已至，賦能多層級資本運作

2022年10月，黨的二十大報告提出“優化基礎設施布局、結構、功能和系統集成,構建現代化基礎設施體系”。公募REITs作為資本市場的創新金融工具，為基礎設施建設提供了全新的融資途徑，同時也為金融市場帶來了投資新選擇，創新了金融服務實體經濟的模式。

2024年7月，國家發展改革委發布《關于全面推動基礎設施領域不動產投資信托基金（REITs）項目常態化發行的通知》，標志著公募REITs試點階段結束而正式進入常態化發行階段。

九州通認為，發行公募REITs將助推公司搭建輕資產運營平臺，加快重構公司輕資產運營商業模式，盤活公司醫藥倉儲物流資產及配套設施，加快資產流動性，為公司籌集更多運營資金，促進公司主營業務的快速發展。

機構人士指出，公募REITs時代機遇已開啟。公募REITs作為經營性商業不動產的上市平臺，價值不僅僅在于一次融資，而是實現了商業與資本的閉環，能夠幫助企業低負債、健康、可持續地不斷擴大商業管理規模，發揮規模效應和管理優勢，實現管理平臺本身價值的不斷提升。

事實上，九州通正在構建“公募REITs+Pre-REITs”多層級不動產權益資本運作平臺，包括公司正在開展的公募REITs發行將與Pre-REITs形成互補，Pre-REITs提前為公募REITs擴募提供優質資產，可以快速實現公司醫藥物流倉儲資產的變現和增值。

值得注意的是，九州通公募REITs的申報和Pre-REITs的培育孵化，不僅為公司帶來了資金回籠和財務優化的機會，也為投資者提供了參與醫藥物流領域投資的新渠道，同時對整個醫藥流通資產證券化領域具有重要的示范效應和積極的社會影響。

對于九州通REITs而言，如本次公募REITs發行完成，預計將增加公司凈利潤不超過7億元；如Pre-REITs發行完成，預計將增加公司凈利潤不超過11億元。這將有助于公司盤活優質存量資產，回籠權益性資金，降低資產負債率，并通過搭建輕資產運營平臺，實現業務上“輕重分離”以及多元化收益。